在一个借贷成本高、库存低、房价昂贵的时代，买房不是胆小的人的目标。
但在购房方面长期处于劣势的美国年轻人——他们一直在为买房而挣扎——表明他们已经准备好迎接挑战，即使这需要他们放弃一些东西。
Bankrate今年4月发布的住房负担能力调查显示，大多数没有住房的Z世代和千禧一代表示，他们愿意做出牺牲，寻找更经济适用的住房(在18岁至42岁的人群中，这一比例为82%)。相比之下，无房的x一代和婴儿潮一代(年龄在43岁到77岁之间)中有61%的人这样做。他们也比整体美国人更倾向于采取行动，包括房主和非房主(64%)。
这些年轻一代说，为了成为房主，他们愿意做任何事情，从买一套修复房(29%)或搬出州外(29%)，到与室友合租并与其他家庭成员住在一起(27%)，缩小居住空间(27%)或搬到远离家人和朋友的地方(26%)。
他们的动机很明显。没有房子的Z世代和千禧一代似乎仍有买房的愿望:其中约三分之二(66%)的人认为拥有自己的房子是“美国梦”的一个特征。与此同时，只有6%的Z世代和8%的千禧一代表示他们永远不想拥有自己的房子，而X世代和婴儿潮一代的这一比例分别为19%和17%。然而，人们早就知道，美国经济对他们另有安排。
专家表示，风险可能更大。美国年轻人的住房决定可能会重塑他们决定居住和工作的地方的经济，以及整个房地产市场。自2020年以来，千禧一代一直是美国人口最多的一代，而Z世代的主导地位已经开始发挥作用。
如果美国人发现自己一直买不起房子，住房负担能力因素可能会继续支撑更高的租金价格——这一因素也可能使美联储在今年进一步提高利率。这些潜在购房者观望的时间越长，他们积累财富的道路就越困难。
ADP首席经济学家内拉?理查森(Nela Richardson)表示:“住房曾被认为是创造中产阶级的途径。”“如果住房变得排外，那么在财富创造方面，是什么在支持中产阶级?”这仍然是一个悬而未决的问题。”
住房难题:加息还没有给房价带来压力
抵押贷款利率的任何上升都可能刺痛潜在购房者，但在经历了近期通胀飙升之前的低利率时代之后，这种痛苦尤其严重。
由于美联储急于以上世纪80年代以来最快的速度提高利率，抵押贷款利率在短短10个月内增加了一倍以上，到2022年10月达到7.12%的20年高点。这种速度是前所未有的。
当时，千禧一代——甚至是成年的z世代——刚刚开始加入住房竞争。美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，2014年至2022年间，千禧一代在购房者中所占比例最大。然而，他们的增长很快失去了速度:最新的NAR数据显示，婴儿潮一代现在是最大的一代购房者，占39%，高于去年的29%。
部分原因是，X一代和婴儿潮一代与千禧一代和z一代不在同一起跑线上。他们更有可能已经拥有房产，这意味着房价的大幅上涨对他们有利。只有大约四分之一(或26%)的买家是在2022年首次购房，这是NAR记录中最低的，低于前一年的34%。典型的首次购房者年龄也达到了36岁，是有记录以来年龄最大的。
然而，更高的抵押贷款利率本应是先苦后利。住房需求通常要么受到低利率的推动，要么受到更高利率的抑制。在美联储加息之初，美联储主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)在2022年6月的会后新闻发布会上回答Bankrate的问题时，表达了对最终楼市“重启”的希望。
可以肯定的是，全国各地的销售都有所放缓。NAR的最新数据显示，5月份的房价比去年同期下降了约20%。但根据凯斯-席勒房价指数(Case-Shiller home Price Index)的全国数据，房价只比2022年6月的峰值温和下降了2.4%。
但正如第一美国金融公司(First American Financial Corporation)的Odeta Kushi所说，房地产是地方性的。根据产权保险公司的真实房价指数及其对“繁荣，没有萧条”城市的分析，一些市场的房价甚至根本没有下跌，包括迈阿密、奥兰多、坦帕和夏洛特。
抵押贷款利率的飙升加剧了住房短缺
保持高价格是库存面临的持续挑战，而加息只会加剧这一挑战。在2007-2009年次贷危机之后，新房建设迅速放缓，从未完全恢复。人口普查局的数据显示，到2020年2月冠状病毒大流行引发的经济衰退到来时，房屋开工率仍比2007年的峰值下降了31%。单户住宅的开工率甚至更低。
NAR数据显示，平衡的住房市场往往至少有六个月的住房供应，但截至5月，只需三个月就能售出市场上所有的房屋。购房者正在加快步伐——这个比率从2月份的2.6个月低点有所上升——但从建房到售房的过程需要时间。
Guild Mortgage的经纪人艾丽卡·戴维斯(Erica Davis)在谈到她位于南卡罗来纳州默特尔比奇(Myrtle Beach)的家时说:“过去，你能找到一套25万美元左右的房子，现在这个价位的库存有限。”“你的价值观在上升;利率正在上升。他们的月供要多得多。我有很多预先批准的客户，他们没有任何资格。”
在Bankrate的调查中，目前没有住房的年轻一代表示，收入不足是拥有住房的主要障碍(Z世代为45%，千禧一代为44%)，此外还有房价过高(Z世代为34%，千禧一代为42%)，无力支付首付和成交费用(Z世代为30%，千禧一代为43%)。
结构性变化也让卖家处于观望状态。在2021年低点锁定低于3%抵押贷款利率的房主并不急于出售房屋，如果这意味着承诺为新房支付近7%的抵押贷款。美国老年人的寿命也在延长，技术和健康的进步使他们能够呆在家里。
“从长远来看，新供应是解决住房负担能力问题的最佳途径，”Kushi说。“库存的缺乏为价格能跌到多低提供了一个底线。”
作为千禧一代，库什知道这些数据不仅仅是数字。就在去年，她还是第一次买房。她回忆说，有一套房子的竞价战有19个买家。她买的房子几乎都没能成交。
在这处潜在房产首次发布10小时后，她就去了那里，并安排了第二天的检查。然而，在她去看了两小时后，这套房子就已经收到了高于市场价的报价。
她说:“他们很友好地考虑了我的工作邀请。”库什最终以1000美元的优势获胜。“我总是告诉人们，不要陷入歇斯底里。做一个预算，并坚持下去。”
年轻的美国人是应该为买房做出牺牲，还是应该等着买房呢?在艰难的房地产市场中，你可以采取以下8个步骤
想拥有一套房子的美国年轻人正面临着一个重大的、昂贵的困境。他们是应该继续租房，还是应该等待市场结束，还是应该做出牺牲来买房?没有一个选择是自由的，没有痛苦的。
推迟买房可能会带来重大挫折。根据美联储最新的2019年消费者财务调查，房主的净资产中位数(25.49万美元)是租房者净资产中位数(6270美元)的40多倍。
但买一套你以后会后悔的房子也是如此。拥有房屋的年轻美国人也更有可能因购买房屋而面临与财务相关的后悔，在z世代和千禧一代中，这一比例分别为45%和36%，而X世代和婴儿潮一代的这一比例分别为26%和22%。其中包括锁定过高的月供或利率，以及意外昂贵的维护费或其他隐性成本。
Bankrate的调查发现，其他常见的与财务无关的遗憾还包括买了太小的房子，或者不喜欢房子的位置。
美国人考虑的时间越长，付出的代价也就越大。根据Zumper的数据，全国租金价格与前两年的上涨相比正在放缓，但许多城市在大流行时期的价格飙升之后仍然刚刚企稳。该房源网站称，纽约和泽西城等历史上价格昂贵的城市仍面临创纪录的高点，而且看不到尽头。
当买房是一项承诺时，选择总是一个挑战。在一年半的时间里，马修·哈克特(Matthew Hackett)一家在寻找价格范围内更大的房子时，不得不在一所更小、更旧的房子里凑合着住。这位纽约抵押贷款公司EquityNow的运营经理说，他和妻子睡在客厅里，而他的两个孩子分别住在家里仅有的卧室里，直到2014年他们找到了现在的家。
他们不想搬到新泽西或长岛，即使这意味着要在他们的价格范围内找到更多的房子。相反，他们忍受了寻找的考验和磨难，等待在他们的目标位置和价格范围内的地方。
他们最终找到了一个地方。它有四英寸的地毯，四层窗帘，粉红色和碎花的壁纸，还有更多的年代痕迹——但“这些都是你做出的牺牲，”哈克特说。
“总会有牺牲，除非你拥有无限的财富供应，”他补充道。“你必须弄清楚你愿意牺牲什么。”
对于那些想买房但又不确定是应该做出更多牺牲还是坚持到底的美国年轻人，这里有8条建议供你决定该怎么做。
1. 从长远来看，想想你最重要的是什么
不要为自己设定不切实际的期望:买一套符合你所有要求的完美房子几乎是不可能的，而且搜索范围太窄也可能导致你错过完美的住房选择。然而，最终目标是确保您不会牺牲对您最重要的功能。
你可能愿意住在任何地方，或者你更喜欢离家人、朋友或城市近一点。不过，要想知道你需要做什么，你必须首先知道什么适合你。
不要只考虑现在。经济状况改变，家庭壮大。随着美国人呆在家里的时间越来越长，你可能会想要考虑在更长的时间内什么对你来说是重要的。
2. 了解你的预算并坚持下去
如果你一开始就不知道你能买得起多少房子，你就永远不知道什么适合你。金融专家经常建议，作为一个典型的经验法则，不要把每月实得工资的25- 28%以上花在住房上。
看看你家庭的消费习惯、储蓄、债务和收入。其他费用包括关闭和搬迁费用、财产税、保险和公用事业费用，以及维护费和紧急维修费用。
然而，要小心，预算太过严格，以至于你无法度假，无法舒适地生活，无法继续存钱，也无法时不时地犒赏自己。注册会计师、Experience Your Wealth创始人杰克?诺斯鲁普(Jake Northrup)建议，看看你预算中的低、中、高端房产，然后弄清楚为了达到这些价位，你可能需要牺牲什么。
诺斯鲁普说:“你可能会认为，在预算较低的地方买一套房子，每年旅行两次而不是一次，比在预算较高的地方买一套房子更重要。”“如果不了解这些权衡，你就会在黑暗中做出人生中最大的财务决定之一。”
3.考虑一下你为什么想拥有自己的房子
对大多数美国人来说，房子是他们一生中最大的一笔消费。这样做的好处是，他们宝贵的资产有望继续升值。但重要的是，你要诚实地面对房地产的周期性。
“买房子的决定——如果你不是一个投资者——是一个生活方式的决定，”Kushi说。“住房首先是住所。”
房价的涨跌取决于地方和国家经济。例如，中西部城市的房价可能更便宜，但它们的房价可能不如沿海城市或奥斯汀和凤凰城等新兴市场高。
如果你愿意等待颠簸并停留更长的时间，这些波动并不那么重要。但是，如果你想买房的主要原因是把钱存入银行，而不是房东，那么这种生活方式就不像通常听起来那么光鲜亮丽了。记住:任何时候洗碗机坏了，或者浴室管道需要修理，你都要为此买单。
诺斯鲁普建议问自己一些主要的生活方式问题，包括:
?为什么拥有一套房子是租不到的?
?拥有自己的房子与你的核心价值观有什么直接关系?
?投资买房的机会成本是多少?
他说:“如果在回答了这些问题后，你觉得买房仍然是正确的事情，那么你很可能已经准备好考虑买房了。”“然而，如果你觉得买房会危及你的其他目标，比如旅行、偿还学生贷款或投资自己，你可能需要重新考虑买房是否适合你。”
4. 考虑到搬迁住房的成本和要求
如果你要搬到很远的地方，你的房子不会是你唯一要做的主要购买。搬迁费用也很昂贵，研究一下新地区的税收和保险相关费用也很重要。
最重要的是，你想确定你的新家是适合你的地方。如果你打算在短短几年内回到原来的地方，那么花费金钱、时间和精力把你所有的资产长途转移可能是不值得的——尤其是在住房负担能力挑战最终消退的情况下。
纽约Kaysi Gordon Financial Planning的创始人、注册会计师凯茜?戈登(Kaysi Gordon)表示:“仅仅因为那里更便宜，并不意味着你就应该去那里。”“如果你唯一关注的是，‘那里的房价更便宜。我要去那里过得很痛苦，’我会说这是一个糟糕的赌注。”
5. 为了工作而搬家，或者因为可以远程工作而搬家，都要三思而后行
尽管美国人看待工作的方式发生了结构性变化，但他们仍然表示愿意搬到一个新的地区找工作。更令人惊讶的是，年轻的美国人尤其倾向于此。
在3月份Bankrate的一项民意调查中，超过四分之一的美国工人(或26%)表示，他们可能会在未来12个月的某个时候搬迁工作。这一数字在美国年轻人中大幅上升，Z世代员工和千禧一代员工的比例分别达到37%和34%，而X世代和婴儿潮一代的比例分别为17%和8%。
与此同时，远程工作可能会激励员工搬到任何更便宜的地方，因为他们有灵活性。
然而，员工应该仔细研究他们考虑搬到的地区。今天的就业市场是稳固的，但它可能不会永远。根据Bankrate的第二季度经济指标调查，到2024年7月，失业率预计将达到4.5%。要知道，如果你失去了现在的职位，你的新职位会给你带来什么机会，并在心中制定一个应对计划。
一些行业可能面临比其他行业更糟糕的就业前景，但人们早就预测远程工作岗位的增长会放缓。Indeed数据显示，在过去的一年里，远程或混合工作的广告比例有所下降，从2022年2月10.3%的峰值降至2023年5月的8.4%。IT、软件和其他信息技术服务等被认为适合远程工作的行业的招聘信息降幅最大。与此同时，Indeed发现求职者对远程工作的兴趣仍然接近历史最高水平。
疲软的劳动力市场将权力从雇员手中转移回雇主手中，让公司有了取消这些福利的必要资金。
6. 如果你有兴趣搬到低成本的城市，可以考虑这些bankrate支持的都市区
如果你的职业很容易转移，你对居住地的选择也很灵活，美国人可以利用Bankrate的排名，包括美国最便宜的城市、最适合首次购房者的地方、隐藏的住房宝石和最好的城市，来帮助他们进行住房研究。
7. 在你等待的时候处理好你的财务状况
美国人不应该试图把握任何市场的时机，更不用说房地产了。买房的最佳时机并不取决于抵押贷款利率或房价，而是取决于你的个人财务状况。
你的信用评分、良好的按时还款记录和较低的债务收入比可以帮助你在最具竞争力的贷款中名列前茅。如果你陷入了住房困境，考虑利用这段时间，充实你未来抵押贷款申请的所有组成部分。
你也可以利用这段时间来优先考虑为首付、房屋关闭、维护和紧急费用存钱。如果你成功了，你甚至可以增加你的住房预算。
记住:最低20%的首付款是一个普遍的误解。如果你减少首付，你可能仍然需要支付私人抵押贷款保险(PMI)，但这也可能对你的个人财务状况更有意义。
大多数传统抵押贷款允许你至少支付3%的首付。一些贷款机构甚至会为首次购房者提供特别优惠，比如首付款匹配计划、更低的利率等等。
Bankrate首席金融分析师、CFA格雷格?麦克布莱德(Greg McBride)表示:“良好的储蓄习惯、对过度消费和债务的厌恶，以及对盈利能力的投资，是成功拥有住房的基石。”“几年的适度，甚至不温不火的房价上涨将使年轻的、向上移动的有抱负的房主的收入赶上房价。”
8. 要知道你不需要买房子来增加财富
最重要的是，要记住，你不必等到拥有了自己的房子才去积累财富。为意想不到的事情储蓄和为长期目标投资的良好财务习惯往往是回报最高的。
如果你已经有了应急基金，并且正在为你的退休账户存钱，美国人还可以在雇主赞助的计划之外，通过开设自己的经纪账户，为自己的未来投资。你甚至可以用投资的一部分钱来支付首付款，这取决于你的时间范围。
Bankrate的计算显示，如果你从22岁开始每月投资200美元，假设年回报率为8%，到70岁时你可以拥有120万美元。
“不想拥有自己的房子并不是件坏事，”戈登说。“这可能不是你的价值体系。活在自己的价值体系中比说“这是美国梦”更重要。
?methodybankrate委托YouGov Plc进行调查。除另有说明外，所有数据均来自YouGov Plc。总样本量为2545名美国成年人(18岁以上)，其中1338人有房，1207人无房。实地调查于2023年3月22日至3月24日进行。该调查是在线进行的，符合严格的质量标准。它采用了一个非基于概率的样本，在收集期间使用预先配额，然后在后端使用加权方案，设计并证明可以提供具有全国代表性的结果。bankrate.com委托YouGov Plc进行调查。除另有说明外，所有数据均来自YouGov Plc。总样本量为2417名成年人，其中1524人有工作或正在找工作。现场工作于2023年3月8-10日进行。该调查是在线进行的，符合严格的质量标准。它采用了一个基于非概率的样本，在收集期间使用预先配额，然后在后端使用加权方案，设计并证明可以提供具有全国代表性的结果。
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