周三下午，佩塔卢马扬斯敦移动房屋公园的居民收到了一个厚厚的包裹，宣布月租金上涨超过900美元，许多情况下涨幅超过100%。
那天晚上，在扬斯敦住了四年的乔迪·约翰逊(Jodi Johnson)赶忙在公园的社区会所安排了一次紧急会议。她惊讶地发现门被锁上了，但她从侧门进去，让其他人从大门外面进去。
“我要筹到将近1000美元了，”一位女士在走进来的时候抱怨道。“我无法表达我有多愤怒。”
“事情发生得太快了，”另一个人说。
房间里很快就充满了紧急的交谈，居民们互相同情，比较文书工作。
此举本质上是对佩塔卢马新颁布的移动房屋条例的一次考验。除了对居民的其他保护措施外，该条例还收紧了对移动房主在其住宅下方租赁的土地的租金控制。
根据活动房屋法，超出规定的租金上涨会引发仲裁，这是一个由城市推动的程序，公园所有者可以提出理由，说明为什么允许的租金不足以允许他们获得公平回报的权利。
由于房租上涨、通货膨胀和长达一年的流行病，索诺玛县的大部分老年人和低收入的移动房屋居民已经请求城市加强公园的租金管制。
就在圣罗莎、温莎、佩塔卢马和最近的塞瓦斯托波尔的官员做出回应时，公园所有者却在反击，他们指出自己的成本过高且不断上升，并在公开听证会上警告说，可能会有仲裁申请。
现在这些话已经付诸行动。
她说:“扬斯敦是一家私营企业，没有任何政府补贴，为了继续经营下去，宪法保证有合理的回报。”她是扬斯敦MHP有限责任公司的律师，丹尼尔·韦斯菲尔德是公司的共同所有人。
她说，该市的法令“不能被视为剥夺私有财产的违宪行为，因为美国所有财产所有者都有权从他们购买财产的投资中获得公平合理的回报。”
佩塔卢马市检察官埃里克·丹利(Eric Danly)周四告诉我:“我希望我们不会马上收到(仲裁申请)，但我们知道我们可能会这样做。”
“我们很失望，但并不震惊。我认为这对居民的影响是非常不幸的。他们真的很沮丧，这是可以理解的，也很担心。”
这是新法律通过以来杨斯敦居民遭受的最新打击。在过去的一个月里，管理层宣布将公园从老年人转变为所有年龄段的人，并有可能完全关闭公园。
“这是四周内的第三件事。这简直太疯狂了，”约翰逊说，他在扬斯敦领导了推动更多保护措施的努力。“当他们来的时候，我一直在努力研究。我不知道他们想干什么。”
佩塔卢马的另一个公园“小森林移动别墅”(Little Woods Mobile Villa)也同样宣布可能关闭。今年早些时候，由同一家公司“和谐社区”(Harmony Communities)管理的圣罗莎马车广场(Santa Rosa’s Carriage Court)将老年人的名称改为所有年龄段的人。
“到目前为止，我们看到的后果是广泛的。在扬斯敦的例子中，他们把所有东西都扔到墙上，”索诺玛县法律援助的住房政策律师玛格丽特·德马泰奥(Margaret DeMatteo)说。
“这真的是一个悲剧，因为这些人是弱势群体。他们要去哪里?…房价太高了，这几乎是他们负担得起的最后一个地方。在很多情况下，他们打算在这里度过余生。”
对约翰逊和其他居民来说，这是一种报复。
“我们不能让他们赢，”她周三在扬斯敦俱乐部对大约30人说。“这不是游戏。这是我们的生活。这是你自己的地方。”
在上个月的一次谈话中，比尔·菲尼(Bill Feeney)告诉我，把佩塔卢马另一家名为“小屋”(Cottages)的移动房屋公园的所有者描述为“暴虐无情、赚得盆满钵满的人”是不真实的。
他说，更新城市移动房屋条例的程序充满了误解，导致了过度的政策反应。
与邻近的司法管辖区类似，佩塔卢马的新规定将租金涨幅限制在消费者价格涨幅(CPI)的70%以内，上限为4%，而不是1993年以来的100% CPI上限6%。CPI是商品和服务的价格指标。
最受欢迎的菲尼说:“只要大笔一挥，他们每年就能将所有移动房屋公园业主的租金收入减少30%。”
他补充说，这对那些面临基础设施老化、劳动力和保险成本飙升以及不断维护社区设施的业主来说是一个巨大的打击。
在菲尼看来，新的租金控制限制是对去年6%的异常高的CPI的过度反应。尽管居民们指出，随着时间的推移，许多人赖以生存的社会保障金甚至连这个数字都赶不上。
相反，公园所有者提议为符合条件的居民提供租赁援助计划，但未能说服居民和官员。
根据佩塔卢马的最新法律，根据6月份的CPI，下一次租金上涨将被限制在2%，而不是2.9%。
虽然菲尼认为租金仲裁是自然的反应，但他说，这“对每个人来说都是双输的局面”。”一个。首先，它非常具有对抗性;其次，它非常昂贵;第三，它非常不可预测。”
菲尼已经参加了六场比赛，赢了一半，输了一半。
扬斯敦目前的所有者于2020年11月购买了该公园，在给居民的通知中，他们阐述了自己的理由，称该公园的租金低于该地区的平均水平，尤其是考虑到设施和维修和维护方面的投资，2021年和2022年的租金将超过13.4万美元。
“作为一家几乎不需要偿还债务的家族企业，原公园所有者……将租金维持在人为的低水平。”“由于他们的特殊情况，公园的前任所有者并没有寻求利润最大化。”
请愿书继续写道，迪士尼乐园目前4%的回报率“不足以吸引投资者”，而且“注定了迪士尼乐园将以小本预算运营，随着时间的推移，迪士尼乐园的质量很可能会下降，或者在财务上无法运营”。
业主们认为，对房产价值的重新评估使税收增加了一倍多，这给他们带来了特别的压力。
他们的分析认为，合理的回报率应为12%至20%。
除了约翰逊对公园的分析提出的其他问题外，她还指出，像她这样的长期租约，与大多数公园居民的标准合同不同，包括一项条款，允许业主将房产税增加的一半转嫁出去。
居民们聘请的律师和专家将提出他们自己的理由，说明为什么业主的计算有缺陷或要求没有根据，并由仲裁员做出最终决定。
“运营公园的费用确实需要考虑在内，因为公园对居民来说是一个安全的居住场所，并为他们提供适当的设施。这样才公平，因为这些都是运营公园的实际成本。”“但公园所有者在如何安排融资和资本投资方面有一些选择，并不是所有这些都一定会让居民受益，所以这些将是仲裁员的考虑因素。”
扬斯敦的居民对这个过程都太熟悉了，因为这不是他们第一次经历。2021年11月，公园所有者试图将租金提高40%，引发了一场仲裁。
移动屋主最终胜诉，但由于聘请法律代表和专家证人的成本，这三个月的过程在情感上和经济上都很费力。
有一个由公园所有者和居民出资的基金，用来支付市政府监督仲裁的行政费用。目前，在上一次仲裁(费用为19695美元)之后，这笔钱已降至3000美元，而且在疫情期间暂停了收费。
然而，今年的学费将再增加2万美元，丹利说，如果有必要，市政府将找到额外的资源。
居民们也迅速动员起来。
约翰逊告诉我，到周四，他们已经开始组织一个委员会，联系了地方和州的代表，并找到了一些无偿的代表。
“他们试图吓唬我们，吓到我们，让我们绝望，”约翰逊周三晚上对人群中的掌声和呼喊说。
“我不希望你在这种情况下感到绝望或失控，因为这是我们第一次控制局面。我们知道我们必须做什么，我们知道我们必须前进的方向，如果我们没有答案，我们会找到答案的，因为我们在这种情况下团结在一起。”
佩塔卢马更新的移动房屋条例，包括一些额外的护栏和对仲裁程序的澄清，将于8月17日生效。
许多人的目光将集中在这第一个挑战上，这可能会影响该县的移动房屋法律浪潮。
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我是文学号的签约作者“雪遥”！
希望本篇文章《Petaluma看到了它对新的移动房屋法律的第一个重大挑战：PD Plus》能对你有所帮助！
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