洛杉矶——去年，在租赁市场极度紧张的情况下，悉尼·赖特(Sydney Wright)曾考虑离开加州。
这位来自拉克雷森塔(La Crescenta)的30多岁的女士说，她能找到的一居室公寓要么太贵，要么太破旧，要么在她觉得不安全的社区。
后来，赖特时来运转。她搬进了位于帕萨迪纳(Pasadena)市中心的豪华公寓大楼哈德逊(Hudson)，那里有一个游泳池、两个健身房和单元内的洗衣机和烘干机。赖特拿到了一份相对便宜的合同，以略高于2,300美元的价格签订了租约，比一年前帕萨迪纳类似公寓的平均租金低了近200美元，尽管当时帕萨迪纳的租金飙升。
但这可能好得令人难以置信。
这个折扣是一个独特的项目的结果，该项目迎合了该州的中等收入者，他们试图一个项目一个项目地削减住房危机。它所处的法律困境反映出即使是向前迈出一小步也很困难。
在这个项目中，被称为联合权力机构(jpa)的政府机构与私营企业合作，购买公寓大楼并降低租金。中介机构表示，这很有效，因为作为政府，他们不需要缴纳房产税，可以把省下来的钱转嫁给租户。
但是，根据一项模糊的税收规定，数千名像赖特这样的租户可能需要支付部分收入损失，并支付每年高达1000美元的个人税款。
租户们说，租赁中介在搬进来之前从未透露过这种可能性，该项目的支持者也说，他们也没有预料到这种可能性。
32岁的赖特说:“在我看来，这场危机正在进行中，你却转过身来惩罚那些你本想帮助的人，这有点荒谬。”
Waterford Property Co.的联合创始人约翰?德拉克曼(John Drachman)更简洁地说:“这简直是疯了。”该公司代表JPA管理着哈德逊和其他14处房产。
租客可能需要为住在补贴房支付额外费用，这一事实是基于税法中一个神秘的概念——占有权。
虽然政府拥有的财产通常免征财产税，但如果政府将其部分财产租赁给私人实体，那么该实体就可以拥有必须征税的“占有”权益。
例如机场的租车公司，或者公园里的餐馆。
联合权力当局于2019年开始购买中等收入住宅的公寓大楼，并于2021年收购了哈德逊。
律师约翰·巴克(John Bakker)代表三家从事此类项目的jpa。
他说，这些机构没有预料到租户会面临持有税，因为当时他们依赖的是一个州委员会的现有指导，他认为，这些指导应该被解释为免除了任何在这些项目中获得租金减免的人。
去年，几名评估人员不太确定，并特别询问州委员会，这些项目是否会产生应纳税的“占有利益”。
2022年10月，他们收到了加利福尼亚州平等委员会(California State Board of Equalization)的回复，该委员会旨在促进财产税法的统一。
在一封信中，该委员会表示，JPA物业的居民确实有应纳税的占有权益，但只有在租户属于加州法律定义的低收入人群时，评估人员才应该避免对其征税。
董事会将其指导方针描述为“长期的”，巴克对此表示异议。
关于税收的最终决定取决于县评估人员，但从他们最初的请求来看，评估人员会向委员会寻求指导，而且最近的意见没有为JPA项目的大多数居民提供豁免，这是没有争议的。
通常情况下，这些项目中有三分之一的单元留给了符合法律定义的低收入人群:即收入中位数80%或以下的人群。剩下的三分之二通常留给收入在该地区中位数81%至120%之间的家庭，这些人仍然很难在美国一些最昂贵的市场找到一套好房子。
洛杉矶和阿拉米达两个县的评估师表示，他们不想向中等收入居民征税，在收到委员会的指导意见后，他们正在进一步调查这个问题。但他们警告说，如果州议会不介入，他们最终可能会决定法律要求他们向租户征税。
洛杉矶县评估员杰夫·普兰(Jeff Prang)估计，每个租户的年税可能在500美元到1500美元之间。最初的账单可能会更高，因为租户每年都要按年收费。
如果没有缴纳税款，居民将面临留置权，这可能会使他们更难获得抵押贷款和其他贷款。
对赖特来说，每年额外支付1500美元(相当于每月额外支付125美元)的前景构成了另一个障碍。
尽管在哈德逊酒店有租金折扣，但她说，她的生活是靠薪水维持的，当学生贷款恢复支付时，很快就会有额外的支出，赖特估计，一个月的支出将超过300美元。
她说:“我甚至不知道如何才能让这一切顺利进行。”“老实说，一想到这个我就想哭。”
JPA项目依赖于一个复杂的框架，但通常，支持者说他们是这样工作的。
联合权力机构发行债券来购买一栋建筑，由于该房产不在纳税名单上，他们用这笔钱来降低租金。15年后，必须批准JPA首次购买的当地城市，可以直接出售该物业，或以该建筑为抵押贷款，以弥补税收损失。
为了运营这些交易，jpa与设立债券融资并管理项目的私人房地产公司合作。
这些交易并非没有争议，一些城市和经济适用房顾问认为这些项目有风险，不值得。特别是，jpa和被称为项目管理人的私人房地产管理人受到了收费过高的批评，因此限制了项目可以提供的租金减免。
至少有两名县评估员，分别是奥兰治县和圣地亚哥县的评估员，他们的立场是，项目管理者，而不是租户，应该支付占有利息税。
“这些人在赚钱，而且……他们不想付任何税，但你必须付你的税，”奥兰治县税务评估员克劳德·帕里什说，他认为项目管理者控制着这些建筑，因此拥有占有权益。
其中一个项目管理公司Waterford Property Co.收到了它在奥兰治县和圣地亚哥县运营的多个项目的持有税账单。该公司正在提起上诉，称自己不符合占有权益的资格。
根据沃特福德的德拉克曼的说法，如果税收最终通过，中等收入项目将不复存在。
德拉克曼说，尽管人们对其收费感到担忧，沃特福德认为收费过高，但每年的占有税比公司每年经营这些建筑的收入还要高。
他说，其中一个例子是阿纳海姆(Anaheim)的平行公寓(Parallel apartments)，在那里，沃特福德每年要缴纳120万美元的税款，年收入约为70万美元。
德拉克曼说，为了不赔钱，公司会放弃这些项目，因为没有人会亏本经营这些物业，所以它们会被卖给房地产公司，后者收取市场租金，并抹去所有积蓄。
沃特福德说，如果是租户买单，未来就不会有任何交易。这在一定程度上是因为购买债券为这些交易提供资金的投资者这样做是因为他们认为租金折扣将保持高入住率，从而保证他们的收入。
“他们的行为伤害最大的群体是租房者，”德拉克曼在谈到评估人员时说。“最终，无论他们是给他们寄一张占有权权益账单，还是他们来找我们并取得成功。”
Prang说，他不想成为创造性解决方案的“障碍”，但必须遵守法律，并批评jpa之前没有咨询评估人员。
普兰说，他正在等待县法律顾问的意见，以确定是否可以向项目管理人员征税，但他在3月份警告县监事会，他可能不得不向中等收入租户征税。
普朗在接受采访时说，“我们正试图找到一个解决方案”，以避免这样做。“但减缓这一进程的因素之一是要有一个坚定的立法提案，以及一个愿意执行提案的立法者。”
加州评估员协会(California Assessors' association)主席克里斯汀·李(Kristine Lee)表示，该协会最近同意要求州议员澄清，项目管理者——而不是租户——拥有占有权益。
到目前为止，萨克拉门托免除中等收入租户的努力已经停滞不前。国会第1553号法案和参议院第320号法案这两项旨在实现这一目标的法案，由于未能在立法截止日期前通过，今年已被搁置。
另外，第三项法案明确允许中等收入租户征收财产占有税，该法案在第一届众议院获得一致通过。
参议院第734号法案将现有的平等委员会指导方针编纂为法律，只豁免低收入租户。
根据法案分析，参议员苏珊·卢比奥(D-Baldwin Park)表示，该法案是必要的，因为尽管税务委员会给出了指导，但“现行法律对低收入租户是否真的免税模棱两可”。
该法案必须在9月中旬之前在国会获得通过，它得到了平等委员会的支持，但遭到了一些拥有中等收入住房项目的城市的反对。
帕萨迪纳市长维克多·戈多(Victor Gordo)在给卢比奥的一封信中说，该市有近1100套JPA住房项目，租金平均降低了20%。
Gordo写道:“如果sb734草案获得通过，这些单位中60%的租户有资格收到持有利税账单，我们认为这并不符合加州住房政策的最佳利益。”
Bakker表示，总体而言，加州的jpa拥有约14,000套住房，其中约9,000套目前属于中等收入家庭，或为未来的此类家庭保留。
卢比奥的办公室拒绝回答有关该法案的几个具体问题，包括为什么它不豁免中等收入租户。在她的女发言人提供的一份声明中，这位参议员说，她正在努力“让家庭有房住”，并在这项措施上与平等委员会密切合作。
英国央行主席巴斯克斯(Antonio Vazquez)说，他不支持将税收豁免扩大到中等收入人群，至少目前不支持。
他说:“我认为我们必须小心，因为这将给那些依赖财产税收入的城市和县带来巨大的财政打击。”
沃特福德的高管们对向个人租户征税会收回大量收入的说法提出了异议，但巴斯克斯的担忧与长期以来对JPA住房模式的批评遥相呼应，尤其是租金削减幅度太小，不足以弥补财产税的损失。
例如，jpa经常购买较新的豪华公寓楼，尽管他们降低了租金，但附近往往有更便宜的旧房子。
在获得该计划允许的年度增长后，赖特现在在哈德逊支付的租金略高于2400美元。
这远低于附近类似建筑通常收取的2800美元至3000美元以上的价格。但最近的一天，在Zillow网站上，帕萨迪纳市(Pasadena)有53套较旧的一居室公寓挂牌出租，价格比赖特支付的价格至少便宜200美元。
如果赖特受到占有税的打击，她不认为那些老旧的单位是一个简单的解决方案。
她说，首先，她没有足够的钱来支付前期搬家费用。
她选择哈德逊河也是有原因的。
该计划的目的是使房租与她的收入保持一致。当报税员在报税季节工作到深夜时，她回家时不需要在街上寻找停车位。她可以把车停在自己安全的地方，在舒适的公寓里洗第二天的衣服。
她看到的旧公寓看起来像是临时的停机坪，水槽坏了，地毯磨损了，油漆也很差，但哈德逊河给人的感觉更持久。
赖特说:“我应该有一个可以称之为家的地方，而不是一直漂泊不定。”“这感觉就像我能看到自己生活的地方。”
?2023洛杉矶时报。访问latimes.com。由论坛内容代理有限责任公司分发。
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希望本篇文章《成千上万的加州租客可能会因为住在补贴住房里而面临模糊不清的税单》能对你有所帮助！
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